Die Mieten werden trotz Konjunkturdelle wohl bald steigen. Gründe dafür sind nicht nur die anhaltend starke Einwanderung und die geringere Bautätigkeit infolge steigender Finanzierungskosten oder Lieferengpässen bei Baumaterialien, sondern auch die Kostenmiete.
Nicht nur für neue, sondern auch für bestehende Hypotheken werden heute bei jeder Fälligkeit höhere Zinsen gefordert.
Konnte man noch Ende 2021 Zinssätze für Festhypotheken auf zwei Jahre bei 1,02 Prozent, für zehn Jahre mit 1,39 Prozent festnageln, so kosten sie heute 2 bis 3 beziehungsweise 3 bis 3,5 Prozent. Hypotheken mit variablen Zinssätzen, die sich nach den Geldmarktzinsen richten, kosten heute rund 2,6 bis 2,9 Prozent.
Für zinsbedingte Mietzinsanpassungen gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamtes für Wohnungswesen. Bei einem Rückgang können die Mieter eine Senkung der Miete verlangen. Das Mietrecht sieht aber keine automatische Senkung vor. Deshalb kam es bei Senkungen des Referenz-Zinssatzes lediglich bei einer Minderheit der Mietverhältnisse zu einer Mietzins-Senkung.
Das Kostenprinzip wird ohne Rücksicht auf die Höhe des Fremdkapital-Anteils, selbst für hypothekarfreie Objekte, angewandt. Mehrere Versuche, die Kostenmiete abzuschaffen, wie etwa 2010, scheiterten am linken Widerstand im Parlament. Damit blieb das 1990 in Kraft getretene Mietrecht massgebend. Um Unklarheiten bezüglich des massgeblichen Hypothekar-Zinssatzes zu beseitigen, führte der Bundesrat am 1. Januar 2008 den in der ganzen Schweiz anwendbaren Referenz-Zinssatz für Mietzins-Anpassungen ein.
Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen durchschnittlichen Hypothekar-Zinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Ausgehend vom Hypothekar-Zinssatz von 3,5 Prozent im Jahre 2008 auf die heutigen 1,25 Prozent, hätten die Mieten um 21,4 Prozent gesenkt werden müssen.
Der effektive Durchschnitt lag Ende Juni 2022 bei 1,17 Prozent. Steigt dieser auf über 1,35 Prozent, dann springt der Referenzsatz rundungsbedingt auf 1,5 Prozent. Damit könnten die Mieten theoretisch um 3 Prozent angehoben werden. Steigen die durchschnittlichen Hypothekar-Zinssätze wieder auf 3,5 Prozent, dann käme es theoretisch zu einer Mietpreis-Erhöhung um 27 Prozent. Theoretisch deshalb, weil wie bei den Mietzins-Reduktionen, nur ein Teil der Vermieter reagieren wird.
Dennoch, die Mieten und die darin enthaltenen Kosten für Heizung, Kochen etc. sind mit einem Gewicht von 26,5 Prozent die wichtigste Komponente des Konsumentenpreis-Index. Die Zinserhöhungen der SNB könnten deshalb die Inflation sogar noch beschleunigen. Wenn die Zinsen steigen, kann und wird es wegen der Kostenmiete zumindest teilweise zu Mieterhöhungen kommen.
Wenn sich die Baukosten zinsbedingt verteuern, werden sich die steigenden Erstellungskosten in höheren Anfangsmieten von Neubauwohnungen niederschlagen. Vor allem muss man aber damit rechnen, dass die Bautätigkeit abflaut und das Neuangebot nicht mit der anhaltend hohen Nachfrage Schritt halten kann.
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Hans Kaufmann
Der grünrote Laden fliegt uns bald um die Ohren. Unserer Regierung ist die Propaganda auf Instagram offenbar wichtiger, als sich den dringensten Problemen unserer Zeit lösungsorientiert anzunehmen.
Gut, dass das endlich mal jemand erwähnt, aber leider kommt es noch schlimmer. Denn wir haben nicht nur Inflation, wir haben dazu noch eine Schuldenkrise, eine Energiekrise, eine bevorstehende Rezession, eine EU, die alles Erdenkliche falsch macht und schliesslich noch Krieg in Europa. Eins alleine ist schon schlimm genug. Alles zusammen ist die Mischung, die nur noch verbrannte Erde zurücklässt. Wäre ich jünger, wäre ich nicht mehr hier.
Wir sind pensioniert. Schon jetzt stehen uns fast 100 fr Erhöhung der KK ins Haus, 50.00 fr Nebenkostenerhöhung schon per 1.10.22 und jetzt soll die Miete 20% steigen, das wären wieder 300.00 fr mehr. Sollen wir uns gleich erschießen oder haben wir Hoffnung, dass die AHV nicht nur 20.00 Franken erhöht wird?