Noch vor einem Jahr standen die Zinsen für 30-jährige Hypotheken in den USA bei 3,1 Prozent. Am 9. November sind sie auf knapp 7,1 Prozent angestiegen. Auch die Zinssätze für kurzfristige Hypotheken sind von 2,5 Prozent auf 6,1 Prozent hochgeschnellt. Der Zinsanstieg fiel am Hypothekarmarkt mit knapp 4 Prozent-Punkten somit weit stärker aus als für 10-jährige Staatsanleihen, deren Rendite um 2,25 Prozentpunkte auf 3,8 Prozent anzog.
Auch wenn die Hypozinsen in den letzten Tagen wieder etwas nachgegeben haben, so beginnen sich die gewaltigen Zinssprünge nun doch sichtbar negativ auf den Immobilienmarkt auszuwirken. Sämtliche Vorlaufindikatoren zeigen dunkle Wolken, die am amerikanischen Immobilienmarkt aufziehen.
Die Baubewilligungen lagen im Oktober wieder um 20 Prozent unter dem Nach-Finanzkrisen-Hoch Ende 2021. Noch im April 2022 verzeichnete die Anzahl der Baubeginne Rekordwerte. Seither ist die Neubautätigkeit um 21 Prozent eingebrochen, bei den Einfamilienhäusern betrug die Abnahme seit November 2021 sogar 30 Prozent.
Der Verkauf neuer Häuser verzeichnete im August 2020 den jüngsten Höchststand. Die September-2022-Zahlen lagen 42 Prozent tiefer. Selbst die Verkäufe existierender Häuser sackten von Januar bis Oktober um 32 Prozent ab. Diese miesen Verkaufszahlen haben sich denn auch schon im Bestand an zum Verkauf ausgeschriebenen Häusern niedergeschlagen. Heute könnte damit die Nachfrage von etwa 9,2 Monaten gedeckt werden. Im August 2020 entsprach das Angebot an unverkauften Häusern nur 3,3 Monaten.
Positiv zu vermerken ist lediglich die Leerstandsquote in den USA, die im Vergleich zur Schweiz (1,31 Prozent) mit 6 Prozent im September 2022 zwar hoch erscheint, aber immer noch unter dem langjährigen Mittel von 7,3 Prozent liegt. Im Nachgang zur Subprime-Hypothekenkrise erreichte sie in der Spitze sogar 11,1 Prozent. Die Amerikaner leben aber grossenteils in ihren 95 Millionen Einfamilienhäusern. Deren Leerstandsquote liegt mit 0,9 Prozent immer noch nahe dem seit 1956 historischen Tiefstand von 0,8 Prozent, der erst Anfang dieses Jahres verzeichnet wurde.
Entscheidend für die Banken und Hypokreditinstitute ist jedoch die Preisentwicklung. Innert Jahresfrist hat der Medianpreis der neuverkauften Häuser nochmals um 14 Prozent auf 470.600 Dollar zugenommen, der Durchschnittspreis ist um 10 Prozent auf 517.700 Dollar angestiegen. Im Vergleich zur Schweiz sind dies schon fast paradiesisch günstige Preise. Aber im Vergleich zu den Tiefstpreisen im Zuge der Finanzkrise 2008 von 205.000 und 260.000 Dollar bedeuten die heutigen Häuserpreise in den USA mehr als eine Verdoppelung.
Seit Juni bröckeln die Immobilienpreise nun aber ab. Die Case-Shiller-Immobilienpreisindizes, die die Preisentwicklung aller Häuser, nicht nur der neugebauten, erfassen, sind seit dem historischen Höchststand im Juni 2022 bis August USA-weit um 1,4 Prozent, für Häuser in den zehn grössten Städten um 2,4 Prozent zurückgekommen. Diese Preiserosion ist wahrscheinlich der Beginn einer näherrückenden Stressphase für die Banken und staatlichen Hypothekarinstitute.
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Hans Kaufmann
Wäre ja nur gut, wenn die Hypozinsen endlich auf 7 bis 9% steigen würden. Dann hört endlich die hirnverbrannte Bauerei auf. Es ist erschütternd, wie unser Land in immer schnellerem Tempo unter einer Betondecke verschwindet. Dann hört es endlich auch auf, dass die Erben, sobald die Eltern verblichen sind, gut erhaltene EFH abreissen, um darauf monströse Betonkästen mit maximaler Höhe und minimalen Grenzabständen zu den Nachbarn errichten, so wie es auch in meinem Quartier laufend passiert.
Grundsätzlich einverstanden. Aber die Wurzel allen Übels ist nun mal die überbordende Zuwanderung.
Klar nein, aber das Überschwappen der US- Immoprobleme nach Europa ist stets erfolgt, mit etwas Verspätung.